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《平潭综合实验区物业管理办法(试行)》政策解读

发布时间:2017-08-25   信息来源:平潭综合实验区交通建设局      点击数:1717   字号:T | T

一、制订背景

近年来,随着平潭自贸区、国际旅游岛相继获批,平潭各行业建设项目明显增多,平潭物业服务企业也相应在增加。据统计,2014年平潭物业服务企业有16家,目前增至46家(含外资企业1家),30个月间多了30家。物业行业规模在扩大,物业行业亟待规范。根据我区实际出台《平潭综合实验区物业管理暂行办法》当属必然。

本管理暂行办法系由区交建局根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等有关法律法规,并结合我区物业管理实际,同时征求相关部门意见。

二、各章节的几个要点

《办法》内容分总则、业主大会和业主委员会、前期物业、物业服务和使用、专项维修资金、法律责任、附则共6章49条。

第一章  总则

这一章节明确小区物业管理需多部门参与,重点明确以下内容:

一是管理原则。坚持以人为本、行业指导、属地管理、业主自治、齐抓共管。

二是联动监管。明确区城乡规划、建设、市容、公安、消防、民政、环保、物价、工商、园林、卫生、司法、质监等部门按各自职责对物业服务行业进行联动监管。

三是属地管理。明确乡(镇)人民政府、村(居)民委员会等基层组织在物业服务中起主要监督指导作用的属地管理地位。

四是协会作用。规定区建筑行业协会在物业服务行业中应发挥企业间的桥梁纽带作用,制定行业质量规范和服务标准,促进物业服务行业发展。

第二章  业主大会和业主委员会

这一章节明确业主大会和业主委员会成立的程序和方法,突出明确以下几点:

一是明确社区居委会作用。参加业主大会筹备组,监督业主大会会议的表决, 指导业主召开业主大会,并执行业主大会决定。

二是明确小区无业委会的代管办法。无物业老旧小区和不具备成立业主大会条件或业主委员会不履行职责达半年以上,无法正常开展工作的,以及具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,可以成立由乡(镇)人民政府、村(居)民委员会、建设单位、社区服务机构、业主代表等组成物业管理临时委员会代行业主大会、业主委员会职责。

三是规定业主拥有物业区域知情杈。物业管理区域的划分应充分保障业主的知情杈,由开发建设单位在销售合同中明确约定,并及时在区交通与建设局备案。

四是明确首次成立业主大会经费。规定建设单位需承担首次业主大会成立所需的经费,并协助乡(镇)人民政府组织召开首次业主大会会议。

第三章   前期物业管理

这一章节明确小区物业服务前需要履行查验、交接等手续,重点有以下内容:

一是明确前期物业服务需签订合同。规定新建物业出售前,建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,对前期物业服务的内容予以约定,并在三十日内报区交通与建设局备案。

二是明确小区需配置物业管理用房。规定建设单位必须按标准配置物业管理用房,区城乡规划管理部门在核发建设工程规划许可证时,对物业管理用房的位置、面积应当予以审查。

三是规定新建住宅物业实行物业交付承接查验制度。物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验,交接双方应当做好查验记录。

第四章  物业服务和物业使用

这一章节明确小区物业服务所应履行的事项和物业使用所应注意的事项,主要有以下几点:

一是明确物业服务企业不履约需承担责任。规定物业服务企业未履行物业服务合同或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

二是明确物业用房杈属。物业服务用房、业主委员会用房所有杈属于全体业主,不得买卖和抵押。

三是规定物业服务合同不可无故单方面解约。物业服务企业无正当理由单方面解除合同违规撤盘,由区交通与建设局责令即时改正,逾期不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款,并将违规行为记入信用档案,且一年内不准承接新的物业服务项目。

四是明确小区暂无物业的代管办法。物业服务企业退出物业管理项目后,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,村(居)民委员会可以在乡(镇) 人民政府委托下应急代行物业管理职责。

五是明确相关行政部门应公布业主投诉渠道。有关行政职能部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域明显范围内的显著位置公布联系人的姓名和联系方式,以方便业主在第一时间依法举报物业管理区域内的违法行为。

六是明确业主违规拆建的应对办法。物业服务企业发现业主或者使用人有违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能的,应当立即制止,并在二十四小时内报告区综合执法部门和所属乡(镇)人民政府。区综合执法部门接到报告后,应当牵头会同所属乡(镇)调查核实,对正在实施的违法行为应当及时制止,并书面通知供水、供电单位予以暂时停止供水、供电。供水、供电单位应当积极配合与支持区综合执法部门和乡(镇)做好相关工作。业主或者使用人改正违法行为后,区综合执法部门和乡(镇)应当及时通知供水、供电单位恢复供水、供电。

七是规定增设公用设施应报批。住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。

八是规定车位(库)用途不应改变。物业管理区域内规划的车位(库),建设单位不得改变用途,应首先满足本物业管理区域内业主的停车需要。其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

第五章  专项维修资金

这一章节明确小区业主需缴存并使用专项维修资金,主要有以下几点:

一是明确专项维修资金缴纳。首期专项维修资金在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户,并按照幢(户)建账。住宅或非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积缴存维修资金,具体缴存标准由区环境与国土资源局会同有关部门依照有关规定确定,并报区管委会审定。

二是规定共用部位经营收入分配。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,其经营收入扣除经营成本和物业服务费及有关税费后的收益,应作为住宅专项维修资金存入专项帐户,经业主大会决定也可以用于抵扣业主的物业管理费用以及其他事项的支出。

三是规定定期审计专项维修资金。专项维修资金专户的管理和使用实行定期审计,并将审计情况公开。

四是物业维修规定。在保修期内出现质量问题的,由建设单位依法负责维修。  

第六章   附则

本办法也适用于政府投资建设的安居工程(含安置房、公租房、经济适用房、限价商品房、人才房等)物业管理,另有规定的,从其规定。



主办单位:福建省平潭综合实验区管理委员会办公室   承办:平潭综合实验区交通与建设局
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